Analýza: Hypoteční sazby opět rostou. Jak reagovat na hranici 5 %?

Tuzemský hypoteční trh má za sebou čtvrtletí nepřetržitého zdražování. Podle nejnovějších červnových statistik průměrná nabídková úroková sazba vyšplhala až na 5,30 %. Přitom ještě na začátku jara, konkrétně v březnu, se index nacházel na úrovni 4,89 %. Pro zájemce o vlastní bydlení to znamená citelné vystřízlivění – během pouhých tří měsíců se průměrná sazba zvedla o 0,41 procentního bodu a vidina levných úvěrů se opět odsunula do budoucnosti.

Odborníci sice uklidňují, že nejde o vysloveně skokový nárůst, nicméně překonání psychologické hranice 5 % vnímají klienti velmi citlivě. Za tímto vývojem stojí především dražší dlouhodobé peníze na mezibankovním trhu, konkrétně růst tzv. úrokových swapů, od kterých finanční ústavy odvozují své náklady. Banky do svých ceníků promítají také geopolitická rizika a opatrný výhled budoucí inflace, a to i přesto, že Česká národní banka drží základní repo sazbu na stabilní úrovni 3,50 %.

Dopad na peněženky: Kolik si připlatíme?

Zvyšování sazeb neovlivní pouze nové žadatele, ale tvrdě dopadne i na ty, kterým letos končí stávající fixace. Zde bude klíčové, v jakém období si lidé úvěr sjednávali:

• Refixace smluv z roku 2021: Tyto klienty čeká výrazné navýšení splátek. Z tehdejších rekordních hodnot kolem 2 % budou muset přejít na současné sazby, což zásadně zatíží rodinné rozpočty.

• Refixace smluv z roku 2023: Lidé, kteří fixovali v době vrcholu, kdy se sazby pohybovaly kolem 6 %, si naopak mírně polepší a splátka jim klesne – byť méně, než pravděpodobně doufali.

Jak moc se posun sazeb projeví v praxi, ukazuje modelový příklad úvěru ve výši 3,5 milionu korun se splatností na 25 let:

Období	Průměrná sazba	Měsíční splátka
Březen 2026	4,89 %	20 240 Kč
Červen 2026	5,30 %	21 082 Kč

Rozdíl činí 842 Kč měsíčně, což v horizontu pětileté fixace znamená výdaj navíc přesahující 50 000 Kč.

Vývoj průměrných sazeb za poslední rok

Zpětný pohled na uplynulých 13 měsíců jasně ukazuje, že trend poklesu sazeb je u konce a trh se opět vydal směrem vzhůru:

• Červenec – Září 2025: Sazby se pohybovaly od 5,03 % do 4,99 %.

• Říjen – Prosinec 2025: Stabilizace těsně pod pěti procenty (4,91 %).

• Leden – Březen 2026: Mírný pokles s minimem v březnu (4,89 %).

• Duben – Červen 2026: Trvalý růst až na současných 5,30 %.

Strategie fixací: Jistota versus spekulace

V aktuální situaci přestává být volba fixace pouhým výběrem nejnižšího čísla v tabulce, ale stává se strategickým rozhodnutím. Krátkodobé fixace (na 1 nebo 3 roky) sice nabízejí o něco nižší startovací sazbu a možnost reagovat na případný budoucí pokles, nesou však riziko, že v době další refixace může být trh ještě výše. Dlouhé fixace naopak kupují dlouhodobý klid a neměnné podmínky.

Při pohledu na aktuální červnovou nabídku podle délky fixace a poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) jsou karty rozdány následovně:

Fixace	LTV do 80 %	LTV nad 80 %
1 rok	5,09 %	5,38 %
3 roky	5,01 % (nejvýhodnější)	5,32 %
5 let	5,27 %	5,57 %
10 let	5,84 %	6,10 % (nejdražší)

Výhled: Plošné zlevňování nečekejte, rozhodnou detaily

Analytici nepředpokládají, že by ve druhé polovině roku došlo k rychlému obratu k levnějším penězům. Pravděpodobnější je setrvání sazeb kolem 5 % nebo jejich mírná stagnace. Konkurenční boj mezi bankami se proto nepřesune do plošného snižování oficiálních sazebníků, ale spíše do poskytování individuálních klientských slev, odpuštění poplatků či akčních nabídek.

Situaci kupujícím navíc komplikuje realita na realitním trhu. Ceny nemovitostí po předchozím útlumu opět rostou – v prvním kvartálu se nabídkové ceny bytů meziročně zvedly o 12,9 %. Vzhledem k tomu, že platy rostou pomaleji, musí si lidé půjčovat mnohem vyšší částky než dříve.

Příklad z praxe: Byt, který bylo ještě před několika lety možné pořídit za 4 miliony korun, dnes vyjde na 5,8 milionu korun. Pokud klient financuje 80 % kupní ceny hypotékou, znamená to úvěr ve výši 4,64 milionu korun. Při současné průměrné sazbě 5,30 % a splatnosti 30 let se měsíční splátka vyšplhá na zhruba 25 760 Kč. Hlavní bariérou tak již není pouze samotný úrok, ale vražedná kombinace drahé nemovitosti a s ní spojeného vysokého dluhu.

Ačkoliv byl zájem o hypotéky v uplynulých měsících historicky nadstandardní, statistiky reagují na chování trhu s mírným zpožděním. Zda současné zdražování povede k ochlazení poptávky, se tak reálně ukáže až na konci léta.

Sazby i ceny nemovitostí rostou. Pojďte na to chytře s profesionály. Plánujete nákup nebo prodej nemovitosti a přemýšlíte, jak se v aktuální situaci zachovat? Nechte to na nás. Zajistíme pro vás kompletní realitní servis včetně financování s individuálními slevami, které vám ušetří měsíční náklady. Ozvěte se nám přes formulář níže nebo nám zavolejte – rádi s vámi vše nezávazně probereme.