Prodej nemovitosti může na první pohled vypadat jednoduše: připravit dům nebo byt, vyvěsit inzerát, najít kupce a podepsat smlouvu. V praxi je ale situace mnohem složitější – a mnohdy i riziková. Jedním z nejčastějších zdrojů problémů po prodeji bývají skryté stavebně-technické vady. A právě zde může sehrát zásadní roli zkušený realitní makléř, který nechrání jen kupujícího, ale především vás – prodávajícího.
Na českém realitním trhu přibývá případů, kdy kupující zpětně reklamují vady, které nebyly zjevné při prohlídce nemovitosti. A mnozí z nich se obracejí nejen na prodávající, ale i na realitní zprostředkovatele. Nejčastějším bodem sporu bývá otázka, zda jde o běžné opotřebení, nebo o právně reklamovatelnou vadu.
Z hlediska zákona má kupující právo uplatnit skryté vady až 5 let po prodeji nemovitosti. Pokud tedy prodávající nedokáže prokázat, že šlo o stav odpovídající stáří a údržbě objektu, může být vystaven právním sporům – často i s vysokými finančními náklady.
A právě tady se vyplatí mít po boku makléře, který ví, jak tyto situace předvídat, správně ošetřit smluvně a odhalit technické problémy ještě před zveřejněním inzerátu.
Jedním z nejznámějších rozhodnutí Nejvyššího soudu ukazuje, že pokud kupující pořizuje 90 let starý dům bez rekonstrukcí, musí očekávat určitou míru opotřebení. V tomto případě soud rozhodl, že napadení dřevokazným hmyzem a vlhkost podlahy odpovídají stáří domu a nejde o právní vadu.
Naopak v jiném rozhodnutí soud kupujícím přiznal právo na reklamaci – dřevokazná houba v konstrukci střechy byla posouzena jako skrytá vada, protože dům prošel rekonstrukcí, a tedy budil dojem, že je ve velmi dobrém stavu.
Zkušený realitní makléř není jen někdo, kdo vám najde kupce a připraví smlouvy. Dobrý makléř je vaším partnerem a ochráncem. Jak vám může pomoci?
Makléř vám doporučí technického odborníka nebo inspektora, který provede prvotní posouzení stavu nemovitosti. Díky tomu zjistíte potenciální problémy dříve, než je odhalí kupující.
Makléř dokáže jasně popsat technický stav nemovitosti v inzerátu a při prohlídkách – tak, aby nedocházelo k mylným představám, které později vedou ke sporům.
Zkušení makléři spolupracují s právníky, kteří zajistí, aby smlouva obsahovala konkrétní informace o technickém stavu, upozornění na případné závady a vyloučení odpovědnosti tam, kde to zákon umožňuje.
Kvalitní makléř ví, že přiznání slabin nemovitosti neodradí zájemce – naopak buduje důvěru a zvyšuje šanci na hladký průběh transakce.
Příklad z praxe: Zásadní rozdíl dělá komunikace a dokumentace
Představte si dva prodeje podobně starých domů:
Technický stav není jen problém starších domů
Mnoho prodávajících se mylně domnívá, že vady se týkají jen starých nemovitostí. Ve skutečnosti se problémy mohou objevit i u novostaveb – zvláště těch, které byly stavěny rychle, levně nebo bez kvalitního stavebního dozoru. Typickým příkladem je špatná skladba střechy při vestavbě podkroví, která může vést k vlhnutí, degradaci dřeva a v extrému i ke zřícení konstrukce.
Zkušený makléř vám pomůže tyto rizika identifikovat a předejít jim vhodnou dokumentací nebo úpravou prezentace.
5 let je dlouhá doba – chraňte se dopředu
Jako prodávající si možná myslíte, že po podpisu kupní smlouvy vše končí. Opak je pravdou – zákonná odpovědnost za skryté vady trvá 5 let. Během této doby může kupující uplatnit reklamaci, která vás může stát desítky, někdy i stovky tisíc korun.
Makléř, který má „oči otevřené“ a rozumí technickým a právním aspektům prodeje, vám pomůže minimalizovat rizika. Nejde jen o uzavření obchodu – jde o vaši dlouhodobou ochranu a klidné spaní.
Chcete mít jistotu, že vás prodej nemovitosti nezaskočí ani po letech? Pak mějte po boku někoho, kdo zná realitní trh, stavební zákonitosti i rizika. Zkušený realitní makléř je víc než obchodník – je to váš právní štít.
