Jak správně postupovat, když Vám nájemník přestane platit nájem? Co dělat můžete a čemu se naopak vyvarovat, abyste neměli o problém více.
Pokud se s platbou nájemného nájemce opozdí, který je jinak bezproblémový a stalo se to poprvé, většinou stačí zavolat, poslat SMS nebo e-mail. Pokud však na Vaši výzvu nereaguje, nebo se to již děje opakovaně, pak mu pošlete upomínku ve formě doporučeného dopisu s dodejkou. Kopie se Vám bude hodit v případě soudního sporu.
Upomínka by měla obsahovat výzvu k zaplacení dluhu a upozornění na další možné následky, jako je úrok z prodlení, smluvní pokuta, pokud tak je stanoveno v nájemní smlouvě. Neplacení nájemného také může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. Pokud Vám nájemce složil kauci, můžete neuhrazený nájem uspokojit z kauce a vyzvat nájemce, aby dorovnal kauci do původní výše stanovené nájemní smlouvou.
Občanský zákoník umožňuje pronajímateli dát výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Za hrubé porušení povinnosti z nájmu může být považováno, pokud nezaplatí nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce. Rozhodující je součet dlužné částky, nikoli po sobě jdoucí dva měsíce neuhrazené nájemné.
Jestliže nájemce nezaplatí nájemné a náklady za služby za dobu min. 3 měsíců, poruší dle zákona svou povinnost z nájmu zvlášť závažným způsobem. I tady je rozhodná celková výše dluhu, a nemusí jít tedy o 3 po sobě jdoucí měsíce. Pronajímatel v těchto případech může vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu (nejpozději do 1 měsíce) byt odevzdal.
Než pronajímatel vypoví nájem bez výpovědní doby, musí nájemce předem vyzvat, aby odstranil své závadné chování nebo odstranil protiprávní stav (tj. zaplatil dluh). Ve výpovědi musí pronajímatel uvést, v čem vidí zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti (v tomto případě neplacení nájemného). Pokud pronajímatel tyto povinnosti nedodrží, k výpovědi se nepřihlíží.
Pravidla pro výpověď z nájmu bytu
Výpověď musí být písemná a musí dojít nájemci.
Výpovědní doba začíná plynout od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došla nájemci (pokud nejde o výpověď bez výpovědní doby).
Pronajímatel musí ve výpovědi uvést výpovědní důvod a popsat chování, kterým jej nájemce naplnil (např. nezaplatil nájemné a náklady za služby v součtu za 2 měsíce, čímž hrubě porušil svou povinnost z nájmu).
Pronajímatel též musí poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem, jinak je výpověď neplatná. Nájemce může podat návrh soudu k přezkoumání do 2 měsíců od doručení výpovědi.
Pokud Vás napadlo, že se neplatícího nájemníka jednoduše zbavíte tak, že jej vystěhujete, není to dobrý nápad, ani odpojení dodávky energie a vody. Takovým počinem byste se mohli dopustit trestného činu porušování domovní svobody dle § 178 Trestního zákona, za který pachateli hrozí až 2 roky vězení. Dopustí-li se při tom násilí, pak mu hrozí vězení až na 5 let.
Pronajímatel by měl nájemci zaslat předžalobní výzvu, a pokud ani to nepomůže, podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Vykonatelné soudní rozhodnutí slouží jako exekuční titul, na základě kterého soud v rámci výkonu rozhodnutí nebo soudní exekutor může provést vyklizení bytu.
Ne každý nájemním Vám škodí záměrně. Může nastat situace, kdy není schopen platit nájemné, ale je současně ochoten situaci aktivně řešit. V takovém případě můžete s nájemcem dojít ke smírnému řešení.
Dohodu o (předčasném) ukončení nájmu, je pro pronajímatele výhodná, jelikož nájemce chce byt dobrovolně opustit, čímž pronajímateli nebude vznikat další škoda ve formě neuhrazeného nájmu a byt může pronajmout jinému nájemci.
Dohoda (dodatek k nájemní smlouvě), kterým nájemce uzná svůj dluh z nájemního vztahu i jeho výši, a pronajímatel na druhé straně svolí ke kompromisu – např. splácení dlužného nájemného formou splátek nebo dočasnému snížení nájemného. Vždy je dobré do dohody o splátkách zahrnout ujednání o ztrátě výhody splátek, když nájemce nedodrží splátkový kalendář, může pronajímatel požadovat zaplacení celého dluhu. Pokud takovou dohodu sepíšete u notáře a nájemce ani tehdy nedostojí svých povinností, notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti poslouží jako exekuční titul a pronajímatel se může obrátit s vymáháním své pohledávky přímo na exekutora.
Když se nájemce dostane do finančních potíží a ohledně problému komunikuje, je vhodné mu doporučit ověřit, zda mu náhodou dle místa bydlení nevznikl nárok na příspěvek na bydlení. Pro rok 2023 na něj mohli dosáhnout jednotlivci nebo rodiny, u kterých 30 % (v Praze 35 %) čistých příjmů nestačilo k pokrytí nákladů na bydlení, a zároveň 30 % (35 % v Praze) příjmů jednotlivce/rodiny bylo nižší, než příslušné normativní náklady stanovené zákonem.
Nájemní smlouva, výpověď z nájmu bytu, předžalobní výzva nebo žaloba na vyklizení bytu jsou všechno dokumenty, které by Vám měl připravit, nebo alespoň zkontrolovat zkušený realitní advokát. Nespoléhejte se na vzory z internetu zdarma, které neberou v potaz specifika Vašeho případu, a navíc obsahují nezákonná ustanovení, které Vás mohou dostat do potíží.
