Z čeho se počítá daň z příjmu při prodeji nemovitosti, v jakých případech jste od daně osvobozeni a kdy musíte osvobození hlásit na finanční úřad?
Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu. Výše daně záleží na tom, jestli nemovitost prodáváte jako fyzická osoba nebo firma.
Daň z příjmu je u fyzických osob ve výši 15 % nebo 23 % a zdaňuje se podle § 10 Zákona o dani z příjmu. Příjem z prodeje nemovitosti se zahrnuje do vašeho celkového příjmu a přiznáváte ho ve svém daňovém přiznání za uplynulý rok.
Základem daně je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Tzn. že příjmem je vámi získaná cena z prodeje a výdajem cena, za kterou jste nemovitost koupili. Mezi další nejčastější výdaje se pak řadí např. právní náklady, posudky, opravy, technické zhodnocení, náklady za realitní kancelář.
Pokud jste prodali nemovitost v roce 2023 je výpočet daně následující. Celkový příjem do 1.935.552 Kč (48 násobek hrubé mzdy pro rok 2023) se daní 15 %. Příjem nad 1.935.552 Kč se daní sazbou 23 %.
Pokud prodáte nemovitost v roce 2024, dochází vlivem konsolidačního balíčku ke změně. Nově se sazba daně počítá ze 36 násobků hrubé mzdy. Pro rok 2024 je to 1.582.812 Kč ročně. Celkový příjem do 1.582.812 Kč (36 násobek hrubé mzdy pro rok 2024) se daní 15 %. Příjem nad 1.582.812 Kč se daní sazbou 23 %.
U právnických osob je sazba daně z příjmu ve výši 19 % z příjmů za rok 2023 a 21 % z příjmů v roce 2024. Příjem z prodeje nemovitosti se započítává do příjmu celé firmy a zohledňuje se tak i v daňovém přiznání firmy.
Fyzické osoby jsou od daně z příjmu osvobozeny v případech, které jsou stanoveny v § 4 Zákona o dani z příjmu.
Doba osvobození záleží na tom, kdy jste nemovitost nabyli.
Pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021 jste od daně z příjmu při prodeji osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí, a to v souladu s novelou Zákona 586/1992 Sb. o dani z příjmu, která nabyla účinnost 1. ledna 2021.
Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu 5 let od jejího nabytí, dle Zákona č. 386/2020 Sb. Čl. 4 odst. 1.
Podle §4 zákona o dani z příjmu jsou fyzické osoby osvobozeny od daně z prodeje nemovitosti v následujících případech.
Pokud v bytě nebo rodinném domě máte bydliště nejméně po dobu 2 roky bezprostředně před prodejem, jste od daně osvobozeni.
Pokud prodáte byt nebo rodinný dům a použijete prostředky na obstarání bytové potřeby (bytovou potřebu definuje § 4b Zákona o dani z příjmu) do konce zdaňovacího období následujícího po zdaňovacím období, kdy jste peníze získali nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Viz. §4 odstavec 1 a) Zákona o dani z příjmu.
Pokud chcete být osvobozeni od daně z příjmu z důvodu uvedených v odstavci 3), musíte od roku 2021 podat oznámení o získání prostředků z prodeje svému správci daně. Pokud tuto skutečnost neohlásíte, nemůže osvobození od daně z příjmu použít.
1) Od daně se osvobozuje
a) příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z
b) příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.
Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu jste jako fyzická osoba osvobozeni, pokud byt prodáváte po 5 letech od nabytí, a to dle § 4 odstavec 1), písmeno s) Zákona o dani z příjmu.
Daň z příjmu z prodeje nemovitosti uvedete v daňovém přiznání k dani z příjmu, které musíte podat svému místě příslušnému finančnímu úřadu do 31. března za uplynulý kalendářní rok. Do tohoto data také musíte daň z příjmu zaplatit.
Čtěte také: Daňové přiznání k dani z nemovitosti 2024
