Rozhodování, zda koupit investiční byt či dům jako fyzická osoba (nepodnikatel), nebo prostřednictvím společnosti s ručením omezeným, patří k nejčastějším otázkám našich klientů v RE/MAX Centrum. V roce 2026, kdy realitní trh v Moravskoslezském kraji nabízí zajímavé příležitosti k nájemnímu výnosu, je správná volba vlastnické struktury důležitější než kdy dříve. Legislativa i daňové sazby se v posledních letech posunuly, a to, co bylo výhodné před pěti lety, dnes již nemusí platit. Každá cesta má svá specifika, která zásadně ovlivní vaši konečnou čistou rentabilitu.
Při plánování investice je důležité zohlednit změny, které v posledních letech vstoupily v platnost. Jednou z nejzásadnějších je prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti na 10 let (u nemovitostí pořízených po roce 2021). Pokud tedy jako fyzická osoba prodáte nemovitost dříve, budete ze zisku odvádět daň.
V roce 2026 se u fyzických osob uplatňuje základní sazba daně 15 %, přičemž u vyšších příjmů (nad 48násobek průměrné mzdy) se část zdaňuje sazbou 23 %. Právnické osoby (např. s.r.o.) pak počítají se sazbou daně z příjmu ve výši 21 %.
Nákup na „rodné číslo“ zůstává pro většinu drobných a středních investorů v našem regionu preferovanou volbou. Hlavním argumentem je dostupnost a cena financování. Banky u fyzických osob nabízejí hypotéky s úrokovými sazbami, které jsou zpravidla o 1–1,5 % nižší než u komerčních úvěrů pro firmy. Administrativní zátěž je minimální – k vlastnictví vám stačí zápis do katastru a jednoduché daňové přiznání, které si mnozí investoři zvládají zpracovat sami.
Z pohledu daní je fyzická osoba velmi efektivní díky možnosti uplatnit odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky jako výdaj. V prvních 10–12 letech držení nemovitosti tak lze často legálně dosáhnout nulové daňové povinnosti. Klíčovým benefitem zůstává zmíněný desetiletý časový test. Po jeho uplynutí je celý zisk z prodeje váš – státu neplatíte ani korunu, což je u s.r.o. v podstatě nemožné.
Tento model doporučujeme investorům, kteří budují portfolio do cca 5–8 nemovitostí a jejich strategií je dlouhodobé držení (buy-and-hold). Je to cesta nejmenšího odporu pro ty, kteří chtějí maximálně využít pákový efekt hypotéky a nechtějí se utápět v nákladech na vedení účetnictví či správu obchodní společnosti.
Společnost s ručením omezeným se stává tématem ve chvíli, kdy vaše investování přerůstá v profesionální byznys. Hlavním pilířem je zde ochrana osobního majetku. V s.r.o. je riziko spojené s nemovitostmi (např. spory s nájemníky či technické havárie) odděleno od vašeho soukromého vlastnictví. To je klíčové pro investory, kteří již disponují značným jměním a chtějí eliminovat osobní ručení.
Právnická osoba je nepostradatelná u portfolií přesahujících 8 nemovitostí nebo v případech, kdy do projektů přibíráte partnery. S.r.o. umožňuje snadný převod obchodních podílů a je mnohem flexibilnější při spekulativních nákupech (např. nákup za účelem rekonstrukce a rychlého prodeje), kde časový test nehraje roli. V Moravskoslezském kraji tento model často využívají investoři zaměření na komerční prostory, činžovní domy nebo pozemky.
Nejúspěšnější investoři, se kterými v RE/MAX Centrum spolupracujeme, často nekopou jen za jeden tým, ale využívají hybridní strategii. Na fyzickou osobu drží „jádrové“ portfolio kvalitních bytů na dlouhodobý pronájem, kde čerpají levné hypotéky a cílí na daňové osvobození po 10 letech. Skrze s.r.o. pak řeší rizikovější investice, komerční reality nebo projekty, na které už osobní hypoteční limity (jako LTV a DTI) nestačí.
Volba mezi fyzickou osobou a s.r.o. není univerzální. Vždy záleží na vaší aktuální finanční situaci, výši osobních příjmů a především na tom, co s nemovitostmi zamýšlíte za 10 či 20 let. Pamatujte, že změna struktury v rozjetém vlaku je administrativně i finančně náročná, proto je kritické nastavit základy správně hned na začátku.
Nejste si jistí, která cesta je pro vaše záměry v Moravskoslezském kraji ta pravá? Obraťte se na naše experty v RE/MAX Centrum – rádi s vámi probereme vaši strategii a pomůžeme vám bezpečně vybudovat profitabilní portfolio nemovitostí.
