Prodej domu nebo bytu s sebou nese zákonné povinnosti, jejichž nedodržením nebo zanedbáním vám mohou hrozit zbytečné sankce, nebo budete donuceni slevit z kupní ceny nemovitosti.
Vlastníte-li nemovitost s dalšími spoluvlastníky, může se na vás vztahovat povinnost nemovitost přednostně nabídnout ke koupi jim. Předkupní právo se vás týká, pokud vlastníte stavbu bez pozemku či naopak. Nemovitost máte také povinnost přednostně nabídnout tomu, s kým jste smluvně sjednali předkupní právo. Předkupní právo je však od 1. 7. 2020 výrazně omezeno, což výrazně usnadňuje prodej nemovitostí.
❗️V případě porušení povinností vyplývající z předkupního práva se mohou poškození domáhat zneplatnění prodeje nemovitosti.
Více informací v článku: Předkupní právo při prodeji nemovitosti.
§7a Zákona č. 406/2000 Sb o hospodaření energií ukládá prodávajícím povinnost předat kupujícím průkaz energetické náročnosti budov (PENB). Povinnost se vztahuje na prodávajícího při prodeji bytu nebo domu (budovy jako celku). Vzhledem k tomu, že průkazy energetické náročnosti se evidují v databázi ENEX spravované Ministerstvem pro místní rozvoj, je jejich vyhotovení velmi snadné prověřit.
❗️Za nesplnění této povinnosti hrozí pokuta 100 tisíc korun, pokud prodáváte jako fyzická osoba, a 200 tisíc korun, pokud prodáváte jako právnická osoba.
Více informací v článku: Co je průkaz o energetické náročnosti budovy a k čemu ho potřebujete.
§125 odst. 1 Zákona 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu uděluje povinnost předat dokumentaci skutečného provedení stavby novému vlastníkovi v případě, že prodáváte dům (jako celek).
„Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Při změně vlastnictví ke stavbě odevzdá dosavadní vlastník dokumentaci novému vlastníkovi stavby.“
❗️Zákon sice žádnou sankci za nesplnění této povinnosti nestanovuje, avšak kupující se tímto dostává do vyjednávací výhody, jelikož se jedná o vadné plnění. Kupující tak může požadovat slevu okamžitou nebo zpětnou, a to v případě, kdy mu odevzdáte dokumentaci, která neodpovídá současnému stavu nemovitosti při prodeji.
Více informací v článku: Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti.
§1186 odst. 3 Občanského zákoníku udává prodávajícímu v případě převodu bytové jednotky povinnost zajistit potvrzení o bezdlužnosti, anebo výši aktuálního dluhů vůči osobě odpovědné za správu domu, na příspěvcích na správu domu a pozemku, na společných plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění.
„Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké má dluhy podle odstavce 2, popřípadě že takové dluhy nejsou; potvrzení vydá nabyvateli se souhlasem převodce také osoba odpovědná za správu domu. Má se za to, že nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.“
❗️Prodávající neriskuje žádné sankce. V tomto případě riskuje kupující, který prodávajícího o vyčíslení dluhů vůči společenství vlastníků jednotek nepožádal. Dluhy prodávajícího přecházejí na kupujícího.
Více informací v článku: Jaké dluhy prodávajícího mohou ohrozit kupujícího.
V případě, že prodáváte družstevní byt v hodnotě vyšší než pět milionů korun, máte povinnost oznámit tuto skutečnost finančnímu úřadu. Tuto povinnost máte, i když se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu.
❗️Za nepodáné oznámení vám hrozí pokuta ve výši 0,1 % z částky neoznámeného příjmu, pokud tuto povinnost splníte po lhůtě, aniž byste k tomu byli vyzváni správcem daně. Pokuta ve výši 10 % z částky neoznámeného příjmu vám hrozí, pokud podáte Oznámení až na výzvu správce daně. Pokuta ve výši 15 % hrozí tomu, kdo na výzvu finančního úřadu nijak nereaguje. Podrobné informace najdete na stránkách Finanční správy.
Více informací článek: Daň z příjmu při prodeji družstevního bytu.
Zákon 586/1992 Sb. o dani z příjmu upravuje daňovu povinnost z příjmu z prodeje nemovitosti.
Více infromací v článku: Daň z příjmu při prodeji nemovitosti.
Při prodeji nemovitosti máte povinnost odhlásit se od daně z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího kalendářního roku.
Více informací v článku: Odhlášení daně z nemovitých věcí.
Tímto seznamem sice končí vaše zákonné povinnosti, avšak nejsou to zdaleka všechny povinnosti související s prodejem nemovitosti jejichž nesplněním riskujete škody plynoucí ze zákonné odpovědnosti za vady a za způsobenou škodu. Jsou to věci týkají se konstrukce stavby, elektroinstalace, elektrických spotřebičů, plynových zařízení, spalinových cest a hromosvodu.
Našim doporučením je též nechat si vypracovat technické a revizní zprávy, které sice nejsou dány zákonem, avšak pomůžou Vám předejít možným problémům během prodeje.
