Od 1. července 2025 platí novela zákona o DPH, která přináší změny i pro běžné lidi. Možná vás překvapí, že i když nejste podnikatel, můžete se za určitých okolností stát plátcem DPH – typicky právě při prodeji nebo pronájmu nemovitostí.
Zákon o DPH se vztahuje na vybrané činnosti – tedy na dodání zboží, služeb nebo třeba převod nemovitostí. Platí to tehdy, pokud jde o úplatné plnění (peníze nebo směna), které se odehrává v Česku a je součástí nějaké ekonomické činnosti.
Ekonomická činnost nemusí být nutně podnikání v klasickém slova smyslu. Stačí, že jde o opakovanou činnost, ze které plyne pravidelný příjem. To znamená, že „osobou povinnou k dani“ může být nejen podnikatel, ale i:
Plátcem DPH se může stát každý, kdo má ekonomickou činnost
Pozor. Do obratu se nepočítá například jednorázový prodej dlouhodobého majetku, pokud to není běžná součást vaší činnosti. Jinak by se totiž do limitu počítal i prodej domu nebo pozemku.
Co z toho plyne? Pokud nejste podnikatel a plánujete prodej nebo pronájem nemovitosti, určitě se vyplatí zjistit, zda vás novela zákona o DPH nezasáhne. V krajním případě by se totiž i z běžného nepodnikatele mohl stát plátce DPH a s tím souvisí povinnosti vůči finančnímu úřadu.
Pan Novák vlastní pět bytů, které dlouhodobě pronajímá. To už se považuje za ekonomickou činnost. Ale protože jde o nájmy, které jsou od DPH osvobozené, nemůže se stát plátcem a ani nemá nárok na odpočet DPH.
Paní Svobodová prodává rodinný dům. Sama není podnikatelka a prodej nemovitostí není její běžná činnost. Ať už dům postavila, koupila nebo ho vlastnila jiným způsobem, jde o jednorázový prodej, nikoli o ekonomickou činnost. Proto se nestává osobou povinnou k dani ani plátcem DPH.
Paní Horáková zdědila více nemovitostí. Jak se její dcery postupně vdávají, prodává nemovitosti a peníze jim dává jako věno. Ani v tomto případě nejde o pravidelný příjem z podnikání, ale o jednorázové prodeje v rámci rodiny. Proto se ani ona nestává plátcem DPH.
Pan Karel zdědil starý, zchátralý dům. Provedl rozsáhlou rekonstrukci, která zvýšila hodnotu domu o více než 30 %, a do dvou let ho prodal. Přestože šlo o velkou investici, zákon říká jasně – pokud nebyl účelem získávat pravidelný příjem, nejde o ekonomickou činnost. Proto se ani tady nestává plátcem DPH.
Paní Jana si koupila stavební pozemek s tím, že na něm jednou postaví rodinný dům. Po čase ale zjistila, že na výstavbu nenaspoří, nebo že se jí lokalita vlastně nehodí. Proto pozemek prodala. Protože pozemek nekupovala s cílem obchodovat, nejde o ekonomickou činnost a nestává se plátcem DPH.
Pan Černý vykoupil několik sousedních pozemků, rozdělil je, nechal je zasíťovat a jednorázově všechny prodal. V tomto případě už ale soudy rozhodují jasně – zasíťování, příprava a marketing je ekonomická činnost. Pan Černý je proto osobou povinnou k dani a může se stát plátcem DPH.
I když nejste podnikatel, můžete se stát plátcem DPH. Samotný příjem z prodeje nemovitosti ještě automaticky neznamená, že spadáte do kategorie „osoby povinné k dani“. Rozhodující je, zda nemovitosti prodáváte jako součást ekonomické činnosti – tedy s cílem vydělávat pravidelně.
Prokázat, že někdo koupil nemovitost jen proto, aby ji později se ziskem prodal, ale není vůbec jednoduché. Prodávající to samozřejmě tvrdit nebude a pro finanční úřad je zase složité to dokázat. Přesto platí – nepodceňujte finanční úřady. V případě pochybností mohou dospět k závěru, že jde o podnikání, a povinnost stát se plátcem DPH pak může vzniknout i vám.
Zdroj: Realitní magazín
