Není nijak neobvyklé, že se v nabídce prodávaných nemovitostí vyskytují i nemovitosti zatížené exekucí nebo insolvencí. A není ani potřeba se nákupu takových nemovitostí vyhýbat či obávat. Hodí se však vědět, jak to chodí a co vzít v úvahu, abyste nebyli nemile překvapeni.
V listu vlastnictví dané nemovitosti je vždy uvedeno, zda se k nemovitosti vážou závazky. Pokud je nemovitost v exekuci, pak se tuto skutečnost vždy dozvíte. Takový stav nemovitosti však nebrání jejímu prodeji. Pouze se vyplatí být ostražitější a znát případná rizika.
Máte-li zájem o nemovitost v exekuci, pak Vy, nebo makléř, který Vás zastupuje, či nemovitost prodává, by se měl zkontaktovat s exekutorem, který pohledávku spravuje. Ten mu řekne podmínky a celkové náklady, které je potřeba uhradit, aby byla nemovitost tohoto břemene zbavena.
Riziko nákupu takové nemovitosti spočívá právě v tom, že aby katastr povolil převod vlastnického práva, musí být exekuce uhrazena. Následně pak v listu vlastnictví dojde k novému zápisu, a teprve nyní je možné podat návrh na vklad nového vlastníka.
Během celého procesu se však může stát, že se na nemovitosti objeví nová exekuce, která by jednak dokončení transakce prodloužila, a cenu nemovitosti prodražila. Pokud by ji nový majitel neuhradil, přišel by o finanční prostředky, které již do koupě investoval. Řešením může být, když si prodávajícího prověříte v dostupných registrech, díky čemuž můžete této situaci předejít, nebo minimálně udělat maximum, abyste toto riziko eliminovali.
Prodej nemovitosti v insolvenci je oproti nemovitosti v exekucí mnohem bezpečnější. Základním rozdílem je, že taková nemovitost je už zbavena všech závazků.
Insolvenční soud totiž všechny pohledávky prozkoumal a jeho rozhodnutím se již žádný závazek nemůže na listu vlastnictví objevit. Zároveň ve spolupráci se zajištěným věřitelem určí insolvenčního správce, který má za úkol danou nemovitost prodat zájemci s nejvyšší nabídkou. Insolvenční správce může nemovitost prodat i sám, většinou k tomu ale využije realitního makléře, který by měl být v tomto typu prodeje zběhlý
a certifikovaný. Na listu vlastnictví se sice stále závazky objevují, ale makléř v daném případě disponuje takzvaným prohlášením zajištěného věřitele, který určil prodej mimo dražbu. Veškeré závazky tedy v tomto případě zanikají zaplacením kupní ceny insolvenčnímu správci.
Další odlišností je nutnost připravit kromě návrhu na vklad a kupní smlouvu ještě i návrh na výmaz z insolvenčního rejstříku spolu s prohlášením insolvenčního správce o zániku všech pohledávek. Tím se nemovitost stává zcela bez závazků a je u ní uveden pouze nový majitel nemovitosti.
Zdroj: RE/MAX
