RE/MAX Centrum

Odpovědnost prodávajícího za vady při prodeji nemovitosti

Převod vlastnictví nemovitosti nemusí být pro prodávajícího konečnou tečkou za prodejem nemovitosti, protože jako prodávající zodpovídáte za vady nemovitosti i po jejim prodeji, protože kupující se může domáhat nároků z odpovědnosti za vady i zpětně. Co odpovědnost za vady znamená v praxi?

Hodí se vědět, že rozlišujeme:

  • vady technické: skutečný stav nemovitosti neodpovídá dohodnutým vlastnostem, nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení

  • vady právní: kupující se nedostal do právního postavení, které mu bylo garantováno smlouvou

Vady technické pak na:

  • vady zjevné, takové, které musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti

  • vady skryté, takové, které se nedají zjistit při běžné prohlídce nemovitosti a objeví se až následně s časovým odstupem po koupi nemovitosti a jejím předání

Odpovědnost prodávajícího

Prodávající odpovídá pouze za vady, které měla nemovitost v okamžiku předání nemovitosti. Reklamovat zjevné vady kupující nemůže, protože se má za to, že si jich byl vědom, a že nemovitost s těmito vadami koupil. Pokud by však prodávající ujišťoval kupujícího, že nemovitost je bez vad, pak nese odpovědnost i za vady zjevné. Doporučujeme, aby byly všechny zjevné vady popsány v kupní smlouvě. Pokud se objeví nějaká nová zjevná vada až při předávání nemovitosti, doporučujeme ji popsat v předávacím protokolu společně s termínem a způsobem jakým bude odstraněna.

V případě skrytých vad nese prodávající odpovědnost za vady pokud jsou splněny tyto kritéria:

  • vada musí existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím

  • při převzetí nemovitosti kupujícím vada není zřejmá

  • vada se projevila dodatečně po převzetí nemovitosti kupujícím

Ve snaze vyhnout se odpovědnosti za vady se ve smlouvách objevují formulace, které mají prodávajícího této odpovědnosti zbavit. Bohužel, není možné prodávajícího této zodpovědnosti zbavit. Odpovědnosti prodávajícího nezbaví ani ta skutečnost, že o vadě nevěděl.

Právo kupujícího

Práva z vadného plnění se řídí §2099 – §2112 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. Kupující má právo oznámit prodávajícímu skrytou vadu nemovitosti ve lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva. Neplatí však pro skryté vady, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo vědět musel.

V případě, že se jedná o skrytou vadu, která je odstranitelná, má kupující právo požadovat po prodávajícím odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Pokud je skrytá vada neodstranitelná a nemovitost nelze řádně a obvyklým způsobem užívat má kupující právo požadovat po prodávajícím přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo od kupní smlouvy odstoupit a požadovat po prodávajícím vrácení celé kupní ceny.

Chcete poradit s prodejem nemovitosti? Napište nám.

*
*
*
lname:

 

Autor: Nikola Repaská