1. července 2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., který novelizoval soukromé právo v oblasti předkupního práva při převodu spoluvlastnického podílu na nemovitosti.
Předkupní právo znamená právo každého spoluvlastníka nemovitosti požadovat nabídnutí věci ke koupi za stejných podmínek, za jakých má prodávající v úmyslu nemovitost prodat zájemci o nemovitost.
Předkupní právo tak z pohledu prodávajícího spočívá v povinnosti nabídnout nemovitost ke koupi spoluvlastníku za týchž podmínek, za kterých ji chce prodat zájemci, a to před převodem nemovitosti na kupujícího.
Pokud se vlastník spoluvlastnického podílu na nemovitosti za stávající právní úpravy rozhodl svůj podíl prodat třetí osobě a nešlo-li o osobu jemu blízkou, musel jej po uzavření kupní smlouvy se zájemcem ještě nabídnout k odkupu ostatním spoluvlastníkům za stejných podmínek. To se týkalo výše kupní ceny, ale i dalších sjednaných parametrů transakce.
Kupní smlouva tak byla uzavřena s rozvazovací podmínkou kdy hrozilo, že pokud některý ze spoluvlastníků nemovitosti využije své předkupní právo, přestane platit. Zájemce si tak mohl být jistý svým vlastnictvím podílu k nemovitosti až tehdy, kdy žádný ze spoluvlastníků v zákonné tříměsíční lhůtě neuplatnil své předkupní právo.
V praxi to zpravidla znamenalo, že z důvodu právní jistoty až poté strany převodu podali návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí a celou transakci dokončili.
Obdobná byla situace i při bezúplatných převodech. Pokud se vlastník rozhodl darovat spoluvlastnický podíl na nemovitosti a nebyl-li obdarovaný osobou jemu blízkou, měli ostatní spoluvlastníci právo vykoupit podíl za obvyklou cenu.
Popisované komplikace nyní odpadají, protože předkupní právo v podobě, v jaké jsme ho znali, již neplatí. Nyní nemusíte kontaktovat spoluvlastníky, ani činit předkupní nabídku a můžete hned po uzavření kupní smlouvy, kupní smlouvu bez jakéhokoliv rizika společně s návrhem na vklad podat na příslušný katastrální úřad.
Zrušení předkupního práva především zvýhodnilo převod bytové jednotky s jejichž vlastnictvím souvisí i spoluvlastnický podíl na další nebytové jednotce (společná garáž nebo sklepy) náležející formou spoluvlastnictví vlastníkům všech bytů v domě. K tomuto spoluvlastnickému podílu se zpravidla váže právo výlučného užívání konkrétního garážového stání či sklepní kóje.
Předkupní právo náleží spoluvlastníkům nemovitosti pokud spoluvlastnictví bude založeno pořízením pro případ smrti (závětí) nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. V takovém případě bude spoluvlastníkům náležet předkupní právo k podílům ostatních spoluvlastníků nemovitosti, avšak pouze po dobu 6 měsíců od doby, kdy takové spoluvlastnictví vzniklo. Po uplynutí této doby budou spoluvlastníci moci svůj podíl převádět libovolně a bez činění předkupní nabídky ostatním spoluvlastníkům. Tato výjimka se vztahuje i na situace, kdy například tři osoby zdědí nemovitost, čímž se z nich stanou podíloví spoluvlastníci.
Beze změny zůstala samostatně stojící úprava zákonného předkupního práva ve prospěch vlastníka pozemku k cizí stavbě na tomto pozemku, a současně předkupní právo vlastníka stavby postavené na cizím pozemku k tomuto pozemku.
Změna v oblasti předkupníha práva v sobě samozřejmě skrývá i jisté úskalí a nevýhody, vyplatí se konzultovat Váš konkrétní případ s právním specialistou, nebo svěři prodej nemovitosti zkušenému makléři, který Vás celým procesem prodeje bezpečně provede.
