Prodej nemovitosti při rozvodu nebo dědictví: jak postupovat bez zbytečných komplikací

Prodej nemovitosti ve společném jmění manželů

Pokud nemovitost patří do společného jmění manželů (SJM), musí s jejím prodejem souhlasit oba manželé. Nezáleží přitom pouze na tom, kdo je uvedený v katastru nemovitostí. Rozhodující je především to, kdy a jak byla nemovitost získána.

Obecně platí:

• Nemovitost získaná před uzavřením manželství zpravidla zůstává výlučným majetkem jednoho z manželů.

• Nemovitost koupená za trvání manželství ze společných prostředků obvykle spadá do SJM.

• Nemovitost získaná dědictvím nebo darem zpravidla patří pouze obdarovanému nebo dědici.

• U nemovitosti pořízené před svatbou, jejíž hypotéka se následně splácela ze společných peněz, mohou vzniknout nároky na finanční vypořádání.

Každý případ může mít své zvláštnosti. Před zahájením prodeje proto doporučujeme ověřit vlastnický režim nemovitosti a připravit smlouvy ve spolupráci s advokátem.

Co se děje s nemovitostí po rozvodu

Rozvodem společné jmění manželů zaniká, jeho majetek však musí být následně vypořádán. Dokud k vypořádání nedojde, nelze automaticky předpokládat, že každý z bývalých manželů vlastní polovinu konkrétní nemovitosti.

Nejčastěji připadají v úvahu tři řešení:

Společný prodej nemovitosti

Bývalí manželé se dohodnou na prodeji a následném rozdělení výtěžku. Pokud jsou schopni spolupracovat, bývá toto řešení nejrychlejší a často také finančně nejvýhodnější.

Převzetí nemovitosti jedním z manželů

Jeden z bývalých manželů si nemovitost ponechá a druhému vyplatí dohodnutou částku. Součástí řešení bývá také vypořádání hypotéky. Pokud má úvěr převzít pouze jeden z manželů, je nutný souhlas financující banky.

Soudní vypořádání

Jestliže dohoda není možná, může o vypořádání rozhodnout soud. Takové řízení však bývá časově i finančně náročné a jeho výsledek nemusí přesně odpovídat představám žádné ze stran.

Na vypořádání SJM je důležitá tříletá lhůta. Pokud během tří let od jeho zániku nedojde k dohodě ani není podán návrh k soudu, u nemovitostí nastupuje zákonná domněnka podílového spoluvlastnictví se stejnými podíly.

Prodej zděděné nemovitosti

Dědické právo vzniká smrtí zůstavitele, ale kdo nemovitost skutečně zdědil, potvrzuje pravomocné rozhodnutí soudu v dědickém řízení. To je následně podkladem pro zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí.

Proto je obvykle bezpečnější připravovat samotný prodej až ve chvíli, kdy je dědictví pravomocně ukončeno a vlastnické vztahy jsou jasné. Již během řízení je ale možné začít řešit například:

• stav a dokumentaci nemovitosti,

• orientační tržní cenu,

• případné dluhy a právní omezení,

• dohodu mezi budoucími dědici,

• přípravu nemovitosti k prodeji.

Délka dědického řízení závisí na počtu dědiců, rozsahu majetku i případných sporech. U komplikovanějších případů je proto vhodné plánovat prodej s dostatečnou časovou rezervou.

Když nemovitost zdědí více lidí

Pokud nemovitost zdědí několik osob, stávají se zpravidla podílovými spoluvlastníky. K prodeji celé nemovitosti je potřeba jejich společný postup.

Možnosti jsou zejména následující:

Prodej celé nemovitosti

Všichni spoluvlastníci nemovitost prodají a výtěžek si rozdělí podle velikosti svých podílů. Z pohledu kupujících i dosažené ceny jde obvykle o nejlepší řešení.

Odkoupení podílů jedním z dědiců

Jeden ze spoluvlastníků si nemovitost ponechá a ostatní vyplatí. Základem dohody by mělo být kvalitní ocenění, aby žádná ze stran neměla pocit, že byla znevýhodněna.

Prodej samostatného podílu

Prodat lze také pouze spoluvlastnický podíl. Je však třeba počítat s tím, že podíly se zpravidla prodávají obtížněji a za nižší cenu, než jaká by odpovídala jejich poměrné části z ceny celé nemovitosti.

Zákonné předkupní právo dnes neplatí automaticky ve všech případech. U spoluvlastnictví vzniklého například děděním může existovat pouze po omezenou dobu a zákon stanoví také výjimky. Před samostatným prodejem podílu je proto vhodné situaci právně prověřit.

Soudní zrušení spoluvlastnictví

Pokud se spoluvlastníci dlouhodobě nedokážou dohodnout, může kterýkoli z nich požádat soud o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud může nemovitost přikázat jednomu z vlastníků za náhradu, rozdělit ji, pokud je to možné, nebo rozhodnout o jejím prodeji.

Pozor na daň z příjmu

Samotné nabytí dědictví není předmětem dědické daně, protože samostatná dědická daň byla zrušena. Při následném prodeji nemovitosti ale může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmu.

Osvobození závisí například na:

• době vlastnictví nemovitosti,

• datu jejího nabytí,

• délce bydliště prodávajícího,

• příbuzenském vztahu k původnímu vlastníkovi,

• případném použití peněz na vlastní bytovou potřebu.

U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 se zpravidla posuzuje desetiletý časový test. U starších nabytí může jít o pět let. Při dědictví po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi se do této doby může započítat také doba, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Daňové posouzení je vždy individuální. Je proto rozumné ověřit konkrétní situaci s daňovým poradcem ještě před podpisem kupní smlouvy.

Jak předejít sporům a zbytečným ztrátám

1. Nejdříve ověřte vlastnické vztahy. Výpis z katastru nemusí sám o sobě zachytit všechny okolnosti související se SJM nebo probíhajícím dědictvím.

2. Stanovte realistickou prodejní cenu. Pro běžný prodej pomůže odborné tržní ocenění. Znalecký posudek má smysl zejména při soudním řízení, vypořádání nebo očekávaném sporu.

3. Dohodněte si pravidla písemně. Před zahájením prodeje by mělo být jasné, kdo bude komunikovat se zájemci, kdo uhradí náklady a jak se rozdělí výtěžek.

4. Vyřešte hypotéku a další omezení. Zástavní právo, exekuce, věcná břemena nebo zákaz zcizení mohou ovlivnit celý průběh obchodu.

5. Zapojte odborníky včas. Zkušený realitní makléř pomůže s cenou, prezentací a koordinací prodeje. Advokát zajistí správné smlouvy a právní ochranu všech účastníků.

Každá složitá situace má řešení

Prodáváte nemovitost po rozvodu, řešíte dědictví nebo se potřebujete dohodnout s dalšími spoluvlastníky? Popište nám svou situaci v kontaktním formuláři. Nezávazně ji s vámi probereme a doporučíme nejbezpečnější postup pro úspěšný prodej.

Článek má obecný informační charakter a nenahrazuje individuální právní ani daňové poradenství.