Vady nemovitostí jsou obsáhlé téma a v poslední době rezonují realitním trhem stále silněji. Množí se reklamace vad ze strany kupujících, a to i vůči realitním zprostředkovatelům. Nemusí však být strašákem, pokud se s nimi realitní zprostředkovatelé naučí správně zacházet.
Důležitou součástí práce realitního zprostředkovatele je prezentace nemovitosti v inzerci. Pokud není zjištěn skutečný technický stav nemovitosti a v důsledku toho budou poskytnuty zavádějící informace, může to mít nepříjemné právní důsledky.
Kupující koupili dům po rekonstrukci, na kterém následně objevili skryté vady a ty vytkli prodávajícímu. Jednalo se o vady podlahy suterénu, vadně provedenou hydroizolaci vnějšího schodiště a vadné napojení kanalizační trubky do WC. Prodávající požadavek na slevu neuznal, proto uplatnili právo z vadného plnění u soudu a oba nižší soudy toto právo uznaly.
Prodávající s rozhodnutím soudů nesouhlasil a podal dovolání k Nejvyššímu soudu. Tvrdil, že nedostatky byly soudem chybně posouzeny, protože podle jeho názoru „nemovitost neměla nedostatek jakýchkoliv vlastností, které se při jejím stáří obecně předpokládají, a možnost jejího využití nebyla podstatně snížena“. Dále namítal, že kupující mohl vady zjistit při převzetí nemovitosti, a proto se o skryté vady nejedná.
Podle ustáleného názoru Nejvyššího soudu se vadou rozumí faktický nebo právní stav, který brání řádnému nebo smluvenému užívání věci. Dovolání prodávajícího v tomto případě zamítl jako nepřípustné a uvedl, že nižší soudy rozhodovaly správně, protože zjištěné vady domu nejsou nedostatky vyplývajícími obecně ze stáří nemovitosti (běžným opotřebením), ale jsou důsledkem nevhodné rekonstrukce.
Podle Nejvyššího soudu věc správně posuzovaly také vzhledem k účelu smlouvy s odkazem na zjištění inzerované jakosti, zejména o možnosti „využít nejnižší podlaží jako plnohodnotný nebytový prostor“, což vzhledem k vytknutým vadám nebylo možné, přestože nemovitost byla takto inzerována.
DŮLEŽITÉ: Vlastnosti či jakost nemovitosti lze dovodit také z inzerce nemovitosti. Zvláštní a důležitou okolností tohoto případu je, že soudy akceptovaly při dokazování argumentaci opřenou o inzerci nemovitosti, ve které prodávající deklaroval jiný stav nemovitosti, než jaký ve skutečnosti byl.
Správná a pravdivá prezentace nemovitosti je klíčová. Pokud je v inzerci uvedena vlastnost nemovitosti, kterou ve skutečnosti nemá, může to být důvodem k úspěšné reklamaci vady nemovitosti kupujícím.
Jako profesionál tak chráníte tak své klienty i sebe a předcházíte možným sporům.
Zdroj: www.arkcr.cz
